广州“亿级”市场，风起云涌！

　　今年三季度，太古斥资21亿拿下广州文化中心商业，随后广州·鹏瑞1号又成交了数套过亿的商业大平层。

　　而现在，这样的高端投资机会，即将出现在海珠。

　　楼市君收到风，越秀·星汇海珠湾加推珍藏资产——滨水独栋，目前卖剩最后两套。

　　｜滨水独栋实景

　　单套过亿，海珠滨水独栋卖剩2套！

　　说起滨水独栋商业，大家都不陌生。

　　从清末“一口通商”诞生的十三行，一直到改造后的太古仓、琶醍，滨水独栋商业在广州的发展史中，都扮演了不可或缺的角色。

　　这类滨水资产均有一个重要特征：它的出现，既来自城市的历史沉淀，同时又融合当代的潮流消费需求。

　　目前，滨水独栋商业已成为广州最重要的商业IP之一。

　　以太古仓为例，从2010年投入营业至今，年接待游客人数超千万人次，商户营业年收入超2.2亿元！

　　｜太古仓实景图｜广州楼市发布 摄

　　因此，同样来自旧工业遗址活化，越秀·星汇海珠湾的滨水独栋，在相当大的程度上都可以看做广州的第二个太古仓。

　　楼市君获悉，在越秀·星汇海珠湾传出要加推最后2栋滨水独栋的消息后，已有不少大客正在对接洽谈。

　　尽管单套总价过亿，却依然挡不住高端买家的热情。

　　｜越秀·星汇海珠湾航拍|广州楼市发布 摄

　　滨水独栋资产，为什么备受追捧？

　　事实上，这两年高端买家对商业资产的要求越来越高了。

　　除了满足自用需求之外，他们还更看重商业资产的未来发展潜力。

　　因此，这时候越秀·星汇海珠湾滨水独栋再次推出，时机就十分巧妙。

　　｜星汇海珠湾航拍｜广州楼市发布 摄

　　一方面，楼市筑底，商业成交开始反弹

　　根据世邦魏理仕统计，今年第三季度广州大宗不动产成交53.1亿，超过了上半年成交总额的两倍，市场大热。

　　其中，商业成交金额占比40%，超过综合体、写字楼等业态，成为大宗交易的领头羊。

值得一提的是，在广州928新政之后，第四季度的广州楼市已经开始明显“筑底”迹象。

　　商业物业重新进入了高端买家的视线后，大概率也会迎来新一轮的爆发。

　　另一方面，滨水独栋商业却愈发少见

　　一个明显的事实是，广州沿江发展，滨水地块基本开发殆尽。

　　即便有滨江、滨水的地段，容积率一般也不会低，很少有条件可以规划滨水独栋。

　　以广州目前在售的滨水商办类物业来看，基本都规划为商业大平层或者小面积商办产品。

　　从这方面看，滨水独栋拥有别墅的形态，在广州出现的次数却比别墅还少。

更关键的是，滨水独栋的出现，正好契合当下经济发展下涌出的一些高端买家的要求。

　　从需求上看，高端物业买家正在迅猛增长。

　　前两天，广州公布了前三季度的经济运行数据，第三产业扛起了广州GDP的大旗。

　　以录音制作、规上文化艺术业、影视节目制作、数字内容服务、广告服务等行业，营收同比增速大幅领跑全市其他行业。

　　其中增速最快的录音制作行业，同比增速甚至高达73.8%！

　　这些行业既是广州经济发展的最大助力，也代表了广州未来的发展方向，同时也是广州商业物业潜在的最大买家！

但尴尬的是，由于行业性质特点，他们调性更高，对地段环境、整体氛围等都有较高的需求。

　　举个例子，海珠区前不久刚揭牌的微短剧产业基地，就选择在华新科创岛上，行业载体就是独栋商业。

　　而一般写字楼只能满足基本办公，很难符合他们的需求。

　　从收益上看，可以赚钱的软件滨水独栋的租金往往更高。

　　相比写字楼、普通商铺等形态的物业，独栋商业更容易租得起价格。

　　楼市君简单统计了一下，目前海珠区甲级写字楼基本只能租到100元/平左右。

　　即便是核心地段的街铺，300元/平的租金水平已是天花板级别，很难再有突破。

　　而太古仓、琶醍，在前几年的租金最高就能去到600元/平，最多相差6倍！

而对于大宗物业的买家而言，考虑自用之余，兼顾租金收益无疑是最佳选择。

　　特别是在目前“大放水”的经济环境下，滨水独栋可以带来更持续而稳定的现金流，也更有能力对抗风险。

　　目前，太古仓、琶醍并不对外出售，越秀·星汇海珠湾这样的滨水独栋，就成了高端买家为数不多的选择。

　　一座一孤本，广州仅此滨江独栋

　　除此之外，星汇海珠湾滨水独栋无论地段优势、文化审美还是功能属性，与亿元买家的需求也高度契合。

　　这种产品不仅填补整个广州市场空白，还将改写城市原有的商业格局。

　　现在不出手，以后再有钱也难以买到。

　　海珠后航道中心，一线滨水资产

　　从时间节点上看，海珠湾滨水独栋所在的后航道，正处于历史最佳“上升期”。

　　去年公布的《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》特别提到，要重点构建“一带两区一轴”世界级消费功能核心承载区。

　　这“一带”，指的就是“珠江世界级消费服务业发展带”。

　　｜海珠后航道航拍｜广州楼市发布 摄

　　随着前航道开发接近尾声，坐用稀缺江景资源的后航道开始接过“权杖”。

　　单单是目前，白鹅潭万象城、聚龙湾双太古商业、广船滨江商业、太古仓二期、广百海港城等项目持续成型，接下来一两年持续蜕变。

　　珠江两岸，也只有这短短数公里滨江带，正在串珠成线，做到大面积连片开发。

　　这种历史机遇，就连过去单独建设的珠江新城、琶洲和金融城，都未曾有过。

　　越秀·星汇海珠湾的滨水独栋与珠江仅一步之遥，与整个滨江带共同发展。

当然，不光踩中时代风口，星汇海珠湾所背靠的，还有广纸一带的庞大客流。

　　这里原先就聚集了一批先富起来的老广，近两年又有多座临江豪宅交付，不缺成熟人气。

　　同时，项目楼下的地铁11号线年底将开通（地铁开通时间以政府和地铁公司公示为准），附近还有在建的环岛路、东沙-石岗过江隧道。

这么多交通干线汇聚到一起，将全面扩大商圈辐射范围。

　　从海珠西到对岸广钢、白鹅潭等，超百万中产家庭，都能来到这里消费娱乐。

　　既被大量客流环绕，又能吃到后航道发展红利，在全广州也不多见。

　　打破边界，旧历史和新潮流共融

　　不过，地段再好，对于星汇海珠湾而言，也只是一个起点而已。

　　项目真正不可复制的，其实是它的文化属性。

　　对广州大多数滨水商业而言，创造繁华并不难。它们最缺的，一定是历史底蕴。

　　星汇海珠湾滨水独栋，无论建筑形态、外立面，还是项目从内到外散发的独特气质，都给人留下非常深刻的印象。

　　过去，这里只是一片工业遗址，长期无人问津。

　　越秀地产拿地后，汲取伦敦金丝雀码头、新加坡克拉克码头及广州太古仓等成功经验，将“旧纸厂”焕新，带来两大全新IP。

　　一是广纸艺术商业街区，可以赚钱的软件由广纸涌边的煤仓、锻造房、冷焊房等工厂改造而来。

　　整个街区除了滨水独栋，还有广场雕塑、纪念码头等文物地标，形成宜古宜今的商业氛围。

　　｜艺术街区实景图

　　二是约3.6万方广纸艺术公园，特别保留标志性烟囱、“船型码头”等设施。

　　整座工业文化原址公园，在传递城市记忆的同时，又带来了最舒适的江畔生活。

　　漫步于此，你既能感受到旧历史与新潮流的交融，又能细细品味建筑与自然的和谐共生。

　　这种从内到外散发的人文气息，与文化产业公司追求的调性也高度契合。

　　｜广纸历史公园实拍图｜图源：项目资料

　　一座一孤本，可购买的“太古仓”

　　当然，这些兼具地段、景观特色的滨水独栋，还有着极为独特的内核。

　　设计上，项目参考市场上顶豪别墅的设计手法，每一栋都是经过特别设计的“孤本”。

　　它既是城市无法复制的滨水景观，也是城市不可多得的优质资产。

　　滨水独栋外部造型各有不同，内部功能空间也能灵活切割，改造自由度极高。

　　具体来看，5号仓作为多元旗舰仓，正对着广纸艺术公园，牢牢占据流量风口。

　　其产权建面约2263平，由三个旗舰仓相连，拓展面积超3800平。

　　不光空间大，面宽约66米的展示面也相当震撼，挑高更是足足约13米，将空间拓展的优势发挥到极致。

　　｜5号仓实景|来源：项目资料

　　如果分割出多个独立经营空间来使用，租金收益更可观。

　　有进一步需要也没问题，又能随意组合打通，随时兼容各种用途。

　　举个例子，它可以借鉴太古仓国际葡萄酒采购中心的做法，作为做私人俱乐部、名酒馆、高端宴会等高端社交场。

　　这里的星空露台，更能吸引众多名流一起把酒言欢，自带网红打卡潜力。

　　又或者，也可以走文艺路线，结合历史背景与独特建筑风格，成为艺术展览、演奏沙龙等活动举办地。

　　｜5号仓实景

　　再来看隔壁的6号仓，空间更震撼，也是滨水独栋当中最大的一座。

　　整栋建筑产权建面约2849平，拓展面积超8500平，拥有约22米的5层灵动空间，比超甲写字楼更阔绰。

　　在这种空间尺度面前，广州其他再壕的亿元产品，恐怕也要逊色不少。

　　｜6号仓实景|来源：项目资料

　　值得一提的是，6号仓还自带户外拓展空间，作为商业的外摆，再合适不过。

　　同时，6号仓的昭示面也达到旗舰级的约67米，是整条街的最佳“广告位”。

　　| 滨水独栋6号仓实景图

　　别人豪掷数亿只能买一套顶豪，这里却能拥有整栋滨水商墅。

　　这种产品，作为企业总部、CEO商务行宫等等，完全能轻松胜任。

　　不得不说，像星汇海珠湾滨水独栋这般，既有江景地段和景观加持，未来又极具想象力的项目，不单单是广州唯一，放眼北上广深也是少数人才能拥有的产品。

　　印象中，恐怕只有上海外滩18号这一个案例可以参考。

　　但相比之下，星汇海珠湾滨水独栋不仅能购买，产品也更极致，可能性更多。

　　今后，珠江后航道还会涌现出大量顶级商业综合体。但这种滨水独栋商业，注定不会再现。

　　整个项目，准确地说，全广州也只剩下最后这2席单位。

　　一旦错过，就是终身抱憾了。