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用数据说话!今年“金三银四”真的火爆吗? 耳朵楼市

时间:2024-12-25 01:24:28 来源:网络整理编辑:晋城市

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△ 听得很多,说得不多,一天一篇 14月26日,杭州新一轮土拍结果出炉,4宗涉宅用地都没有拍出高溢价。在电脑屏幕前一直关注着的小郭,也长舒了一口气。杭州权威人士喊话,中央重提房住不

△ 听得很多,说得不多,一天一篇 







1


4月26日,杭州新一轮土拍结果出炉,4宗涉宅用地都没有拍出高溢价。在电脑屏幕前一直关注着的小郭,也长舒了一口气。


杭州权威人士喊话,中央重提房住不炒,这些抑制楼市过热的声音,看来起了效果。


回顾整个“金三银四”的经历,小郭就像是杭州楼市大潮里的一只小虾米,在各种信息里随波逐流:跟着土拍热浪去了解板块、随着摇号大军四处寻找洼地……


初次置业,对杭州楼市也还一知半解,但作为刚需,小郭是一门心思想要安家杭城的,却碰到了这个“非常时期”——让许多人看不懂的这波小阳春行情。


今年的“金三银四”真的如此不可捉摸?


我们试着通过对数据的梳理,寻找答案。




2


去年下半年,小郭成为一名新杭州人,看上的正是这座城市的发展潜力。


刚好赶上楼市遇冷,他不慌不忙地跑了一些项目,感受着销售们的热情服务。


但一个信号打破了这份从容。


2月27日,勾庄拍地,年后的首场土拍,一下子将板块楼面价推向2万+新高。


小郭来杭后,一直住在萧山一带,对杭州城北并不熟悉,勾庄一带从未纳入他的置业版图。但这次土拍,让他把视线转移到了这里。


城北副中心、华润大体量商业综合体,这里的前景看起来真的不错。但新盘已无,小郭就跑过去打听二手房行情。


万科北宸之光、滨江万家名城、融创瑷颐湾,跟着中介转了一圈,小郭得到了一个惊人的消息:有业主在土拍当天晚上,就将原本谈好的价格加了10万。


土拍的威力,小郭可算领教了。


中介也有意无意地炫耀着春节后的“战果”,向他传递楼市回暖的信号:再不下手就晚了。


这种热度,小郭也有体会。过完春节回来,他再去售楼处,人气明显旺了。


年前,还会碰到销售们坐在一起聊闲天,现在却要先预约,不然到了现场只能先等着。


连数月未见的“万人摇”,也下了个“双黄蛋”。


3月1日,西湖国际城成为杭州今年首个“万人摇”。一周后,华夏四季报名人数破万。


这两个项目,小郭都参与了摇号。起初他对项目质量还有顾虑,但是架不住身边同事朋友们纷纷晒起报名序号,小郭还是摇了。


结果当然都是充当了“炮灰”,摇号结果都是1万+。


接连的这一波行情,让小郭有点慌了。此时,办公室里、朋友聚会,楼市早已成为话题担当。


甚至连钱江新城某个单价接近7万的项目,现场也十分火爆,置业顾问嗓子都有点哑了,样板房里也是人挤人。


三月的杭州,“失联”的太阳回来了,杨柳吐翠、桃李灼灼,人们开始踏青赏春,甚至涌向售楼处。


而,土拍市场的热度还在加码。


3月20日,闲林板块再次拍地,“封顶+自持”在时隔9个月之后,重现杭州土拍市场。


进入4月,土拍封顶溢价降至30%之后,乐赚拿地拼自持的情况越来越多,自持比例也居高不下。


4月2日,祥符东地块、三塘地块出让,自持分别为21%和22%。


4月16日,滨江拿下楼面价超过4.5万元/ m²的望江豪宅地块,自持高达22%。


三天后,临安青山湖地块甚至拍下26%的自持,这是去年3月以来的新高。




3


土地市场热情不减,眼看着杭州主城区1万+楼盘一个个清盘,小郭越发心急。他再也不挑挑拣拣,毅然决然加入了摇号大军。


不嫌良渚文化村太远了,也不嫌崇贤没地铁了。


只要够便宜,大江东也没有问题。不过,4月4日,钱塘新区正式获批后,这块洼地也迅速被刚需和炒房客涌入。


3月底,江与城中签率首次低至个位数。4月17日,再次加推房源时,钱塘新区诞生首个“万人摇”。


与此同时,刚需们新的竞争者也要来了。4月初,杭州专科可落户的消息,让还在杭州苦苦积攒社保月份的本专科学历者,蠢蠢欲动。


一名中介就告诉我,他手里有十几个大专生就是因为落不了户,而没法买房。现在就等政策细则落地。


但此时,一些防止楼市过热的声音开始出现。


4月18日,杭州权威人士放话:房价松动?房企别抱幻想了。


4月19日,中央政治局召开会议重提房住不炒。


对于今年的“金三银四”,小郭起初以为楼市的骤然转暖,只是往年春节后的惯常表现。但他的切身感受,却似乎又觉得没那么简单。


真实的市场究竟如何,我们继续用数据说话。




4


首先看下火爆的土地市场,我们搜集了近三年的“金三银四”和去年“金九银十”四组数据,分别从杭州十区涉宅土地(住宅和商住地)出让总建筑面积、成交总价、平均楼面价和平均溢价率四个方面进行了比较。

 


从土地出让总建筑面积上来看,今年的“金三银四”虽然不及去年,但是比前年和去年的“金九银十”要高出不少。


据统计,今年三四月杭州十区涉宅土地出让总建筑面积为203.6万m²,去年同期是279万m²,缩水了27%。


但前年三四月和去年九十月,这个数字甚至都没有超过百万平方米。

 


土地成交总价也呈现类似的特征。


今年三四月,杭州涉宅土地出让共揽金407.8亿元,比去年同期的467.8亿元减少了12.8%。


而前年的“金三银四”期间,杭州涉宅土地成交总价仅103.4亿元,去年“金九银十”期间则更少,只有46亿元。

 


但是在平均楼面价方面,前年的“金三银四”却并不含糊。


2017年,房企在杭州的拿地热情高涨,现房销售政策正是在当年3月开始实施的,即溢价率超过50%需现房销售。


当年“金三银四”,杭州出让的涉宅土地虽然不多,只有六宗,但有不少“宝地”,因此,平均楼面价达到约2万元/m²。


其中2宗地达到了现房销售的指标,分别是西湖区翠苑单元的联发云景天章地块,楼面价接近4万元/m²,溢价率70%,自持16%;中冶在拱墅区桃源单元拿下的一宗商住地,楼面价也接近2万元/ m²,溢价率70%,自持20%。


另外,萧山市北两宗宅地成交楼面价也都突破3万元/m²,溢价率乐赚在80%左右,但还没有赶上现房销售实施。


今年三四月,平均成交楼面价分别为14082元/m²和21313元/m²,后者确实已经超过2017年最狂热的阶段。


当然,这与今年4月出让的土地大多在主城区有关。


截至4月28日,本月出让的14宗涉宅用地,有11宗位于主城区,另有一宗位于萧山区杭州南站板块。最显眼的当属望江单元地块,拍出了45325元/m²的史上第二高楼面价。


相比之下,去年“金九银十”的土地市场几乎可以算是寒冬了,平均楼面价仅约5000元/m²,大多数项目也都是零溢价拿地

 





5


在新房市场,看似热闹的行情,但成交量(约1.7万套)事实上并没有超越去年的“金九银十”(约2万套),更与前年破3万套的高峰相去甚远。



但为什么我们会感觉今年的“金三银四”很火爆?


一方面,与春节前相比,行情确实转暖。这一点,售楼处的销售们最有感触,每天上百组客户到访很正常。去年卖不出去的项目,年后都不愁了。


另一方面,低价盘带来的“抢房效应”也不可忽视。两个月内诞生三个万人摇,西湖国际城和华夏四季是因为明显的倒挂,江与城则是低价加上钱塘新区的利好。


单价1万+的楼盘在消失,市场上这样的产品就变得越发宝贵,不管是不是真心喜欢,大家都抢着要去摇一摇。


我们统计发现,这两个月27个低中签率的项目,有17个单价在2万左右,占比63%。


在你抢我抢大家抢的氛围中,更平添了楼市的火爆。


 



6


而在二手房成交量方面,今年“金三银四”的成色(1.4万套),与前两年相当(分别为1.3万套和1.7万套)。


但与去年“金九银十”仅6千套的成交量相比,二手房市场现在确实起色了很多。



一名中介就曾告诉我,去年8月至12月,他所在的门店一共才成交了十几套。但是春节后的十几天,他们店里就成交了七八套。


房东看好市场,涨价也是事实。


小郭发现,今年3月,他去探访万科北宸之光时,89m²户型的挂牌价还有280万的,但现在已经普遍在300万左右了。


之前传闻的华润商业项目也已经落地,就是城北万象城。


他有点为当时的犹豫后悔。不过,眼看着打压楼市的信号又开始出现,既然当时没下手,他想还是再等等吧。


毕竟,从数据上看,杭州二手房源还在持续增加,目前已经破7万套。




7


相信关注我们的粉丝,很多也是同小郭一样的新杭州人,是刚需。面对春节后的杭州楼市,未免“焦虑、不安”。


还能买到性价比高的房子吗?现在该出手吗?


有几点是可以肯定的:


1、随着高价地的陆续入市,低限价的房源将会越来越少;


2、部分新盘,参照拿地价,售价也会调整,很有可能会突破板块原有限价;


3、二手房的选择怕是会越来越多,可以好好挑一挑;


4、开发商对于优质地块的热衷度,不会降低。


如果你是自住,关注楼市周期的同时,更应该关注“房子”本身,盲目跟风不见得是一件明智的事。



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文∣沐春风

编辑∣二叔


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部分图片来自网络


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